美国房地产市场正在慢慢发生变化。
上周，美国抵押贷款利率下降，目前已低于52周平均水平。卖家正在降低挂牌价，活跃房源数量也有所增加。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，近期各专业机构进行了新一轮数据更新，可以看到美国楼市降温，正进入2022年以来第2个调整期，但此轮调整较为温和，同时美国房产卖家拥有丰厚净资产，没有被迫卖房的压力。
他解释道，可以看到随着美联储继续降息，美国房贷利率将继续下降。“我们预测在2026年美国房贷利率将降到5%至6%的区间。”
美国住房金融机构房地美(Freddie Mac)数据显示，截至10月3日，美国30年期固定房贷利率为6.34%。
美国房地产市场仍在调整期
根据Realtor.com发布的2025年9月房地产市场趋势报告，有迹象表明，自2024年以来，房地产市场已经更加平衡。
首先，市场上的房源数量有所增加：待售房屋供应量连续23个月增长，连续5个月超过100万套活跃房源。
其次，在9月，有近20%的房源降价。数据显示，房屋挂牌价在35万至50万美元之间的房主最有可能降低售价。9月房屋上市时间的中位数则上升至62天，比去年同期增加了7天，比8月份增加了2天。房源活跃时间越长，买家的选择就越多。
9月末发布的标普凯斯-席勒指数则显示，7月，美国整体房价同比上涨1.7%，房价同比增幅最高的3个城市是纽约、芝加哥、克利夫兰，分别上涨6.4%、6.2%和4.5%。出现房价同比下跌较为严重的美国城市则包括迈阿密、达拉斯、旧金山和坦帕，下跌幅度在1.3%-2.8%之间。
陈跃武对记者解释道，美国住房市场的地域格局有明显不同，“最近2年里，美国东北部的纽约、新泽西和波士顿，以及中西部的芝加哥、克利夫兰和底特律的房价增长表现最佳，其主要原因在于，疫情期间这些地区房价增长幅度远远落后于其他地区，现在在补涨。”
“而美国南部的坦帕、达拉斯、奥斯汀、凤凰城和西部的加利福尼亚州的一些城市的房价已经陷入停滞或负增长，主要原因是在疫情期间，这些城市房价增长幅度遥遥领先于其他地区，现在进行调整。”他表示。
陈跃武认为，“房价的调整主要集中在佛罗里达州和得克萨斯州的部分地区。这次房价调整将是温和的。美国房产净值创下历史新高，根据近期洲际交易所公司（ICE）报告中提供的数据显示，有抵押的住宅房产净值达到17.6万亿美元。美国房屋贷款的拖欠率接近34年来的最低水平。”
与此同时，“目前美国的房产库存量是4.7个月的销售量，低于6个月的平衡点。美国400万套住房短缺依然没有改变。美国房产市场的长期格局依然是供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因。”他表示。
根据Zillow对人口普查数据的分析，美国住房短缺仍达到470万套的历史最高水平。“不幸的是，我们国家仍然没有足够的住房来满足有需要的人的需求。住房建设有助于防止住房短缺的扩大，但尚未开始缩小差距。”Zillow高级经济学家蒂沃圭（Orphe Divounguy）表示。
美联储降息影响
美国房贷利率通常受美联储联邦基金利率和美国10年期国债收益率等因素影响。
受美联储降息预期影响，房贷利率自7月以来一直呈下降趋势。
ICE刚刚发布的10月《ICE房贷监测报告》中数据显示，由于抵押贷款利率回落，美国人住房负担能力已达到过去两年半以来的最佳水平。
截至9月中旬，30年期抵押贷款平均利率为6.26%，平均房价的每月本金与利息（P&I）支付额降至2148美元，相当于美国家庭月收入的30%。尽管这一比例仍比长期平均水平高出五个百分点，但较今夏的32%和2023年底的35%峰值已有显著改善。
其中，东北部和中西部地区在房价增幅上领先，这受益于低库存与较强的负担能力。9月，全美80%的市场房价上涨，为九个月来最高比例。
在过去12个月中，30年期抵押贷款利率在2024年9月下旬跌至6.08%的低点，但此后再未达到这一低点。
陈跃武对记者表示，美联储在9月17日重新开启了被特朗普政府发动关税战以来中断了半年多的降息周期。
“目前市场预期美联储在2025年底前继续降息约0.5个百分点，在2026年继续降息约0.75个百分点。房贷利率已经从7%降低到6.35%，达到近一年的低点。”他解释道，2026年美国房贷利率降到5%至6%的区间的话，这对美国房产市场是利好。
“随着房贷利率持续下降，对房产的需求由此将大幅释放，我们预测房价上涨将再次加速，增长幅度在未来将重新回到5%至10%。”陈跃武认为。
不过，由于共和党和民主党未能就临时预算案达成一致，美国联邦政府10月1日“停摆”。有业界人士认为，从短期看，如果“停摆”持续，这将对美国房地产市场带来不利影响。
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冯迪凡
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